Depuis début 2017, tout loueur doit faire une déclaration de début d’activité pour s’inscrire au répertoire Sirène de l’Insee. C’est gratuit, la demande se fait via le formulaire P0i (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043) au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué.
Un numéro Siret vous sera attribué par l’Insee.
Les revenus de la location saisonnière tirés de la location en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (bic) dans la case « location meublée non professionnelle ». Vous pourrez ainsi bénéficier d’un abattement de 50% mais vous pouvez également opter pour le régime dit de bénéfices réels.
Pour en savoir plus sur les modalités de déclarations des revenus de la location saisonnière
Qu’il s’agisse d’un logement principal ou secondaire, le propriétaire est tenu de déclarer la mise en location en courte durée de sa maison.
En effet, les propriétaires de meublé de tourisme souhaitant louer leur logement plus de 4 mois par an doivent le déclarer en mairie.
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Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).
Les meublés de tourisme, dont le nombre est estimé à 1,2 million en France, sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire. Ils se distinguent :
- des locations faisant l’objet d’un bail d’habitation nue ou d’un bail d’habitation en meublé. En effet, les meublés de tourisme sont offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du code du tourisme). La durée maximale de la location qui constitue une location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs ;
- de la chambre d’hôte définie, par la présence de l’habitant sur les lieux lors du séjour des clients (en ce cas, l’usage du bien n’est pas exclusif)
Mettre à la location, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, un meublé qui aurait « normalement » vocation à servir d’habitation, constitue, dans notre droit (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation) un « changement d’usage ». Dans certaines communes, une autorisation préalable du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme. Cette autorisation peut également être temporaire ou accompagnée de mesures de compensation. Ce régime a été institué afin de ne pas tarir le marché « normal » du logement du fait d’un développement trop rapide des meublés de tourisme.
Sanction encourue : si aucune déclaration n’a été effectuée, le loueur s’expose à une contravention pouvant aller jusqu’à 450 euros.
Démarche pour louer sa résidence principale ou secondaire
Lorsque vous proposez votre logement à la location vous devez en faire la déclaration à la mairie pour obtenir une autorisation.
La télédéclaration
Elle est obligatoire et doit renseigner :
- l’identité, l’adresse postale et l’adresse électronique du déclarant ;
- l’adresse du local meublé, précisant au besoin le bâtiment, l’escalier, l’étage et le numéro d’appartement ou lorsque cela est possible, le numéro identifiant le logement figurant sur l’avis de taxe d’habitation ;
- le statut de la résidence ;
- le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement du meublé.
La mise en location de son logement, qu’il soit une résidence principale ou secondaire, implique d’effectuer des démarches administratives obligatoires :
En mairie
Le loueur doit effectuer sa déclaration à la mairie de la commune où est situé son meublé, au moyen du formulaire Cerfa n°14004. La déclaration doit être envoyée par tout moyen permettant de recevoir un accusé-réception.
Un téléservice permet également de faire cette déclaration si la commune est adhérente.
Tout changement concernant les informations fournies (sur le loueur, le meublé, les périodes de location ou encore le classement) doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.
La déclaration préalable soumise à enregistrement
La procédure du numéro d’enregistrement ne s’applique que dans les communes ayant préalablement adopté une délibération relative au changement d’usage.
Dans les communes qui ont décidé cet enregistrement, tous les meublés de tourisme, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire, doivent disposer d’un numéro d’enregistrement à publier sur chaque annonce de location. Les plateformes numériques de location ont l’obligation de déconnecter chaque annonce qui ne contient pas ce numéro.
Par ailleurs, dans les communes ayant mis en place la procédure d’enregistrement, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
L’article D. 324-1-1 du code du tourisme apporte des précisions sur le champ d’application et les informations exigées pour l’enregistrement des meublés de tourisme. Ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (adresse, caractéristiques, statut de résidence principale ou non). Lors de la déclaration par téléservice auprès de la mairie, un numéro d’enregistrement composé de 13 caractères.
Sanction encourue : le loueur qui n’a pas demandé de numéro d’enregistrement est passible d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 5 000 euros.
Une fois les démarches effectuées, le propriétaire obtient une autorisation avec un numéro de déclaration à 13 chiffres qui devra obligatoirement figurer dans l’annonce de location.
De nombreuses villes (et pas uniquement les grandes villes) rendent obligatoire la télédéclaration de location saisonnière avec des sanctions à la clé en cas de manquement. Dans tous les cas, il faudra toujours vous renseigner auprès de la mairie dont dépend le logement que vous souhaitez mettre en location afin de savoir quelles démarches s’imposent à vous.
Auprès des impôts
Vous devez demander votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee: Insee : Institut national de la statistique et des études économiques. Cette formalité est gratuite.
Vous devez réaliser cette formalité sur le site internet du guichet des formalités des entreprises
Cette démarche faite, l’Insee: Insee : Institut national de la statistique et des études économiques vous attribue un numéro SIRET.
Ce numéro vous permet de vous identifier auprès des servies fiscaux lors des démarches suivantes :
Déclaration complémentaire de revenus. En effet, les revenus tirés de la location, en tant que loueur non professionnel, sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Si vous utilisez une plateforme pour louer le meublé de tourisme, elle doit vous fournir en janvier un document indiquant le montant brut de vos transactions durant l’année passée.
Paiement de cotisations sociales, au-delà d’un certain montant de revenus tirés de la location
Paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE), selon votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué).
Vous devez consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler cet impôt.
Avant la publication de l’annonce de location, vous devez fournir à cet intermédiaire une attestation sur l’honneur. Votre devez attester sur l’honneur que vous avez bien rempli les obligations préalables (déclaration, voire autorisation de changement d’usage) et que le logement n’est pas votre résidence principale. Si la mairie vous a attribué un numéro de déclaration, vous devez également indiquer ce numéro à votre intermédiaire.
Depuis le 1er janvier 2023, les formalités de création, de modification et de cessation d’activité doivent être réalisées en ligne sur le guichet des formalités des entreprises.
L’utilisation de ce « guichet unique » dématérialisé est désormais obligatoire. Il remplace les centres de formalités des entreprises (CFE) qui sont supprimés.
Le guichet concerne toutes les entreprises, quelle que soit leur forme juridique ou leur activité.
Le déclarant (chef d’entreprise, mandataire ou délégataire) doit créer un compte utilisateur lors de sa première connexion. Ce compte utilisateur est personnel.
Les détenteurs d’un compte « e-procédures » à l’Inpi: Inpi : Institut national de la propriété industrielle peuvent utiliser ce compte pour utiliser le site unique
Pour réaliser sa formalité, le déclarant saisit en ligne les informations et joint les pièces dématérialisées nécessaires. Il est possible de commencer une démarche et de la sauvegarder dans un brouillon pour la terminer plus tard.
Les organismes compétents (Insee, services sociaux et fiscaux, greffes de tribunaux de commerce, chambres consulaires, etc.) traitent les informations reçues.
L’état d’avancement des formalités est consultable à tout moment sur le guichet, depuis le tableau de bord de l’espace personnel.
Procédure, pas à pas, pour enregistrer votre logement en meublé de tourisme
Mettre en location sa résidence principale (en faire un meublé de tourisme)
Vous ne pouvez pas mettre en location votre logement plus de 120 jours par année civile Du 1er janvier au 31 décembre. Cette durée peut uniquement être dépassée pour cause d’obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure Événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s’exonérer d’une obligation, d’un engagement ou d’une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d’assurance, décès du salarié pour un contrat de travail…).
Vous voulez mettre en location votre domicile (ou résidence principale) durant une courte période, par exemple durant vos vacances ou le week-end ? Vous pouvez le faire, à la condition de le déclarer préalablement à la mairie et aux impôts, et de respecter les règles de location d’un meublé de tourisme
Après une année civile, du 1er janvier au 31 décembre de mise en location, la mairie peut vous demander de lui indiquer le nombre total de jours de mise en location du logement. La démarche à faire est différente selon que vous utilisez ou non comme intermédiaire une plateforme pour mettre en location votre logement :
Vous faites appel à une plateforme :
La plateforme numérique doit préalablement vous informer de vos obligations (déclaration en mairie, autorisation du propriétaire si vous êtes locataire de ce logement).
Avant la publication de l’annonce de location, vous devez lui fournir une attestation sur l’honneur indiquant les informations suivantes :
Vous avez bien rempli vos obligations préalables (déclaration, autorisation du propriétaire si vous êtes locataire)
Le logement est votre résidence principale
Vous avez un numéro de déclaration du logement
Lorsqu’elle a publié l’annonce, la plateforme doit :
La désactiver dès que le logement a été loué 120 jours entre le 1er janvier et le 31 décembre de la même année
Fournir à la mairie le décompte des jours de location de votre logement, si la mairie lui en fait la demande.
Vous n’utilisez pas de plateforme
La mairie peut vous demander le décompte annuel des jours de location de votre logement, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Vous devez lui transmettre cette information dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du logement et son numéro de déclaration.
La Taxe de Séjour
La plupart des mairies demandent aux vacanciers de payer des taxes de séjour. Cette collecte peut être faite par le professionnel qui gère votre location ou encore le site internet qui assure le service de réservation. La taxe de séjour est ensuite reversée à la commune dans laquelle se situe votre logement.
Tous les meublés de tourisme, classés ou non, sont soumis à la taxe de séjour. Elle permet de financer des services et équipements qui encouragent le tourisme dans votre commune. Cette taxe est due par nuit et par personne.
Son montant peut varier de 0.20€ à 3€ et doit être affiché dans le logement en location.
Le montant de la taxe et sa période de validité sont déterminés par le conseil municipal ou les Etablissements publics de coopération intercommunale.
Le conseil municipal décide aussi du type de taxe de séjour à appliquer : au réel ou au forfait :
La taxe au réel : le calcul se base sur le nombre de nuitées passées. Sont exonérées les personnes de moins de 18 ans, les employés saisonniers, les personnes bénéficiant d’un relogement temporaire et les personnes qui ont un loyer inférieur à un montant fixé par le conseil municipal.
Le montant de la taxe doit être mentionné sur la facture.
La taxe de séjour n’est pas comprise dans la base d’imposition de la TVA et doit être déclarée aux dates fixées par la mairie ou l’EPCI.
La taxe au forfait : cette taxe dépend de la capacité d’accueil du logement, du nombre de jours où votre logement est disponible à la location et de la période touristique durant laquelle la taxe est prélevée.
La taxe peut être répercutée sur le tarif de la location (mention taxe incluse sur la facture).
Elle n’est pas incluse dans la base d’imposition de la TVA car elle est intégrée au prix de la location.
Au minimum 1 mois avant la période touristique, vous devez déclarer à la mairie le type de logement, votre période de location et votre capacité d’accueil. La taxe est alors versée par la suite à la date ou aux dates fixées par la mairie.
Certaines mairies instaurent leur propre téléservice de déclaration en ligne sur le site internet de leur commune. Vous devez alors effectuer la procédure de déclaration en créant un compte.
Taxe de séjour touristique : quels sont les tarifs ?
Une commune ou un EPCI: EPCI : Établissement public de coopération intercommunale peut décider d’appliquer :
Soit une taxe de séjour au réel, qui est prélevée par personne hébergée,
Soit une taxe de séjour au forfait, qui est prélevée par hébergement touristique.
La commune ou l’EPCI définissent les caractéristiques de la taxe, notamment les points suivants :
Période durant laquelle la taxe de séjour s’applique
Montant de la taxe de séjour, par type d’hébergement.
Ce montant doit être décidé avant le début de la période durant laquelle la taxe s’applique. Il doit être fixé dans la limite d’un tarif minimum et d’un tarif maximum actualisés chaque année (grille tarifaire).
Application ou non d’un abattementRabais sur une somme à payer. sur le nombre d’unités de capacité d’accueil de l’hébergement. Le taux d’abattement doit être compris entre 10 % et 80 %.
Calcul de la taxe de séjour au réel
Pour calculer les montants de la taxe de séjour au réel dus, il faut multiplier le tarif applicable à chaque catégorie d’hébergement par le nombre de nuitées, puis par le nombre de personnes imposables.
Exemple :
La taxe collectée pour le séjour de 2 adultes pendant 2 nuits dans un hôtel 2 étoiles est au maximum de : 2 x 2 x 1,00 € = 4,00 €
Calcul de la taxe de séjour au forfait
Pour calculer les montants de la taxe de séjour au forfait dus, il faut multiplier :
Tarif applicable à la catégorie de l’hébergement par unité de capacité d’accueil
Nombre de nuitées comprises à la fois dans la période d’ouverture de l’hébergement et dans la période de perception de la taxe
Capacité d’accueil de l’hébergement
Lorsque l’hébergement est en attente de classement ou sans classement (sauf hébergement de plein air), il faut appliquer un taux.